对于公寓运营商来讲，他们把开发商称为“野蛮人”，它们带着大量资本、物业等优势凶猛抢食长租公寓市场。当开发商、中介、酒店等实力派玩家进入，你该如何与他们共处?
开发商有钱、有房，却碍于缺乏公寓运营经验，或者单纯只是想“去库存”。因此，众多品牌公寓纷纷看准此时机，与各大开发商开启合作模式，以彼之长，补己之短。投资、托管、物业租赁、品牌加盟……合作模式很多，我们就以国内服务式公寓第一品牌优帕克为例，列举现今市场品牌公寓的几种运营模式及各自的优缺点。
纯粹的管理者，后期运营托管
顾名思义，开发商拿出其库存或在售的商业房源给公寓方，品牌公寓根据周边配套及定位，对整个项目进行专业的售后租赁运营、管理，提升资产价值。无论是在上海还是北京，都与知名地产开发商合作，运营管理者旗下优质楼盘，例如上海世茂滨江花园、北京世茂公三项目、成都阿玛尼艺术公寓。开发商在这类合作占比最多，双方优势能得到最大发挥。
就拿这些个项目而言，绝对优势的地理位置，一线开发商所打造的品质住宅，此类托管运营的房源极为优质，多数项目更有有商业配套加持。优帕克服务式公寓也可以充分发挥自身的运营特长，与此同时又获得更多商业地产资源，将其自身资产模变“轻”了，轻松实现规模扩张。于多数开发商而言，最终目的往往在于“去化”库存，而这种模式相较传统售楼方式而言更为轻便，能让开发商在专注房产开发的同时，更好实现销售，后期还能跟品牌公寓学习运营经验。
跨界合作成立新公司，共同投资
市场上也有不少公寓品牌，选择直接资金入股或与地产商旗下公司共同合作开发，这可以说是最直接的开发形式，但相较也是风险稍大的投资模式。
作为国内领先的服务式公寓品牌，2014年和上海地产(集团)有限公司旗下上市公司金丰投资合资成立上海地产优家房屋租赁管理有限公司。地产优家集合了两大平台优势资源，以房屋租赁服务业务为切入点，深耕社区O2O服务领域，致力于为租赁市场带来更规范、更前瞻、具有全方位解决方案的租赁服务，为百姓通过租赁方式解决居住问题，实现安居梦提供平台。
与开发商合作，在项目初期便一同参与
而有些公寓品牌前期便与开发商进行深度合作，参与到各个环节中，而不再是等到落成后的全盘托管。这样的公寓案例在国内市场不算太多。但成都阿玛尼艺术公寓从门里集团与阿玛尼品牌洽谈完毕不久后，便开始参与其中。从建筑设计到项目规划，优帕克集团全程参与其中，于此更好地了解阿玛尼艺术公寓本身与其背后的深刻的文化和底蕴，从而更优质完善得管理这栋全球瞩目的世界顶级公寓。
未来，市场良好，又以政策红利持续加码，品牌公寓与地产商这样的合作可能会将成为常态，还有可能会出现投资甚至并购的情况。开发商直接投资公寓品牌，相当于双方有了利益相关，多了一个可以从“钱”和“房”方面给力帮助的战略伙伴。开发商进行了一项风险投资，如果选择正确，投资回报比项目开发要高出许多。
制胜关键：坚持自我，融合创新
显而易见，多数开发商进入公寓行业的目的，不是为了和房东争利润，而是为了快速去化。当然，开始布局租房市场的开发商。和开发商合作，只是品牌公寓发展的一种手段，如何以最少的运营成本换回最大的满租率?
行业内的共识是，长租公寓前期投入资金巨大、回报周期长，利润微薄。单是出租商品房、商业地产，不可能实现盈利。但若是对其他闲置不动产进行改造，租金收益率可以提升到6%-8%，税后租金收益率为5%-6.5%。从公寓长远发展来看，轻资产，普遍被认为是长租公寓的出路所在。
开发商势力强大，持有物业成本，但是缺少运营团队。相反，品牌公寓就有这方面的优势，开发商有需求：这对品牌公寓来说，就是发展机遇。而开发商的选择对象，多数集中在相对知名的公寓品牌。
始终做好产品，建立自己的标准化流程以及市场运作方式。其覆盖各大一二线城市的高端公寓成为了品质的名片，成功吸引国内外一流开发商，甚至是像阿玛尼、范思哲这般的顶级奢侈品牌，从而进行增值变现。同时，优帕克服务式公寓也十分注重创新变化，不断实现由包租向资产管理运营、由赚租金差向品牌溢价、由改造装修向与开发商合作获取房源并定制化、由单一的功能型产品向全方位产品服务体系的转变。
